Cara Mengubah HGB Menjadi SHM Beserta Syarat yang Harus Dipenuhi

Desanesia– Mengubah status Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) kerap menjadi pilihan bagi masyarakat yang ingin memperoleh kepastian hukum penuh atas properti yang dimiliki. Selain meningkatkan nilai aset, status SHM juga memberikan hak kepemilikan tanpa batas waktu sehingga dinilai lebih aman.

Meski demikian, masih banyak masyarakat yang belum memahami prosedur pengajuan perubahan status tersebut. Padahal, proses pengalihan HGB ke SHM dapat dilakukan dengan cukup mudah selama persyaratan administrasi telah dipenuhi.

Sebelum mengurus proses perubahan sertifikat, penting untuk memahami terlebih dahulu pengertian HGB dan SHM beserta perbedaan keduanya agar tidak keliru dalam pengajuan.

Apa Itu HGB dan SHM?

HGB (Hak Guna Bangunan) adalah hak pemilik untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain. Biasanya berlaku selama 30 tahun dan bisa diperpanjang.

Status ini cocok untuk rumah, apartemen, atau properti komersial. Namun, haknya terbatas hanya pada bangunan, bukan tanahnya.

Sementara SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah status kepemilikan tertinggi atas tanah dan bangunan. Sertifikat ini tidak memiliki batas waktu dan bisa diwariskan atau dijual kapan saja.

Pemilik SHM memiliki kendali penuh atas asetnya. Inilah alasan mengapa banyak orang ingin segera mengubah HGB menjadi SHM.

Perbedaan ini membuat SHM lebih kuat secara hukum dibandingkan dengan HGB. Itulah mengapa meningkatkan status sertifikat menjadi langkah yang disarankan.

Cara Ubah HGB ke SHM

Ubah HGB ke SHM bisa dilakukan selama memenuhi syarat tertentu sesuai aturan dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).

Proses ini tidak harus menunggu masa berlaku HGB habis. Tanah dengan status HGB bisa menjadi SHM jika:

• Digunakan sebagai rumah tinggal.
• Pemohon adalah WNI (Warga Negara Indonesia).
• Tidak dalam sengketa.
• Sesuai tata ruang.

Jika semua syarat terpenuhi, kamu bisa langsung mengajukan perubahan kapan saja. Berikut langkah-langkahnya:

• Kamu perlu mendatangi kantor BPN sesuai dengan lokasi properti. Di sana, proses pengajuan akan dimulai dari bagian administrasi.
• Isi formulir permohonan dengan data yang lengkap dan benar, lalu tanda tangan di atas meterai.
• Bayar biaya administrasi mulai dari Rp50.000 untuk luas tanah tertentu.
• Petugas akan melakukan pengecekan dokumen dan data. Biasanya memakan waktu sekitar 5 hari kerja.
• Jika semua proses selesai, kamu bisa mengambil sertifikat SHM di kantor BPN.

Syarat Ubah HGB ke SHM

Sebelum mengurus pengubahan HGB ke SHM, kamu harus menyiapkan dokumen penting. Syarat ini dibedakan berdasarkan luas tanah. Untuk tanah 600 m² atau lebih kecil, syaratnya:

• Fotokopi KTP dan KK.
• Fotokopi SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) PBB.
• Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan)/PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).
• Sertifikat HGB asli.
• Surat permohonan.
• Surat keterangan lurah/desa.
• Surat pernyataan kepemilikan tanah.

Namun, jika tanah lebih dari 600 m², kamu perlu tambahan dokumen berupa constatering report atau laporan konstatering dari BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Berapa Biaya Ubah HGB ke SHM?

Biaya mengubah HGB menjadi SHM terdiri dari beberapa komponen. Besarannya tergantung pada luas tanah dan nilai properti. Berikut rincian dari website Sahabat Pegadaian:

1. Biaya Pendaftaran

Biaya pendaftaran untuk proses pengubahan HGB ke SHM tergolong sangat terjangkau. Untuk tanah dengan luas maksimal 600 m², biayanya mulai dari Rp50.000 per sertifikat. Biaya ini dibayarkan saat kamu mengajukan permohonan di kantor BPN sebagai biaya administrasi awal.

2. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

BPHTB adalah komponen biaya terbesar dalam proses ini. Besarannya dihitung berdasarkan nilai tanah atau properti.

Rumusnya:
5% x (NPOP – NPOPTKP)

Keterangan:

• NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak.
• NPOPTKP = Nilai Tidak Kena Pajak (ditentukan daerah).

3. Biaya Pengukuran Tanah

Biaya ini berlaku untuk tanah dengan luas lebih dari 600 m². Pengukuran dilakukan oleh petugas BPN untuk memastikan data tanah sesuai. Rumusnya:

{(Luas Tanah / 500) x 120.000} + 100.000

4. Biaya Konstatering Report

Biaya ini juga hanya berlaku untuk tanah dengan luas lebih dari 600 m². Konstatering report adalah proses pencocokan data fisik dan yuridis tanah. Rumusnya:

{(Luas Tanah / 500) x 20.000 + 350.000} / 2

Proses Ubah HGB ke SHM Lewat Notaris

Ubah HGB ke SHM juga bisa dilakukan melalui notaris jika kamu tidak sempat mengurus sendiri. Cara ini lebih praktis, tetapi membutuhkan biaya tambahan.

Notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) akan membantu seluruh proses administrasi hingga selesai. Kamu hanya perlu menyiapkan dokumen yang dibutuhkan.

Biaya jasa notaris progresif dengan persentase maksimal 2,5% (turun progresif hingga maksimal 1%) dari nilai transaksi. Besarnya bisa berbeda tergantung pada wilayah dan kompleksitas kasus.

Misalnya, biaya 2,5% untuk transaksi hingga Rp100 juta, sedangkan 1,5% untuk transaksi senilai Rp200 juta.

Jika ingin lebih hemat, mengurus sendiri tetap menjadi pilihan terbaik. Namun, jika ingin praktis, notaris bisa jadi solusi.

Itulah penjelasan terkait prosedur mengubah HGB menjadi SHM yang perlu diketahui oleh pemilik properti. [nfa]